第873章 要不要当个冤大头
    爱说不说，罗阳隨即给了董萱一个白眼。
    顿时引来一阵咯咯的笑声。
    “怕你下属总结的不到位，我就帮你捋一下重点吧。”
    笑过之后，董萱开始讲解：“你们已经和银行方面初步达成一致意见，接下来就要去接触兆和，就收购的事项进行谈判，后期还需要邀请银行介入，进行三方协商，通过一揽子协议解决债务问题...
    ”
    “不对啊？”
    罗阳皱眉道：“在第一轮谈判的时候，我们和涌城银行就债务重组、重新厘定债务利率、部分债务在一定年限內转化为持股等方案上达成了一致意见，按照现在这种状况，之前谈出来的成果岂不是都要推翻？
    “为什么要推翻呢？”
    董萱饱含深意的笑了笑：“为什么不能是三方协商未果，我们银行方面没收兆和地產魔都分公司所有资產，在此基础上，你们灵石宫集团按照和我们达成的一致意见进行收购？”
    罗阳：
    66
    ”
    还能这么操作？
    “呵呵..
    ”
    罗阳自嘲的笑了笑道：“原来我成了银行和兆和翻脸的底牌。”
    “对於你而言，不管是从兆和手里拿下这个项目，还是从银行手里买下这个项目，需要付出的收购资金並没有增加或减少。”
    董萱说到这里的时候，面露抱歉的神色道：“楚云瑶接手你们公司收购这个项目的事宜之后，我就被排除在核心团体之外，有些关键信息都后知后觉了。”
    罗阳阴沉著脸，没有说话。
    露出这副表情，倒不是在责怪董萱。
    实际上早在一个多月之前，他就接触了兆和地產魔都分公司的財务总监周南江，结果却是只关心总经理吕睿诚的贪污证据，以及整个项目的造价成本。
    错过了提前知道兆和总部从魔都分公司这边抽调了多少资金的信息。
    这是他第一个失误的地方。
    第二个失误之处就是接触吕睿诚的时间。
    正常来讲，他拿到吕睿诚的把柄之后，就应该在第一时间里去拿捏下这个关键人物。
    结果却因为自己沉浸在美原油期货市场的收益中，认为自己接下来不缺钱了，因此並没有把收购这件事重视起来，导致了现在后知后觉的结果。
    虽然就像董萱刚才说的那样，结果没有改变。
    可是在这桩收购商业案例中，他犯了好几个错误，要不是三家银行那边因为急需他这样有实力的托底目標，说不定就要吃一个大亏。
    果岭上一片沉默的时候，吕睿诚心里打起了小九九。
    因为之前罗阳许诺了他能拿到好处，可最终结果要是演变成银行强行收走项目，再和罗阳之间谈收购，这个许诺的基础就不存在了。
    “董行，您觉得我们公司总部会在三方协商中妥协吗？”
    吕睿诚突然开口，打破了沉默的气氛：“如果要强行收走项目，光魔都这边的一个项目还不够啊，而且你们还需要通过打官司，法院判决后才能执行，这一来二去的，要耗费不少时间。
    “”
    “难道吕总还有更好的办法？”
    罗阳从走神中收回发散的思维，看著吕睿诚道：“不妨直说，如果真的有效，之前答应你的不会少。”
    “如果这个项目最终要走向打官司，对於协商三方来讲，属於三败俱伤的结果。”
    吕睿诚组织著语言缓缓道：“还不如说动我们公司总部，继续投入一部分资金，將未完成的一期项目竣工掉，同时把还没开工的二期部分切割出来..
    ”
    当他说到这里的时候，罗阳瞬间就知道了后续的內容。
    按照吕睿诚的说法，已峻工的一期项目包含价值5~6个亿的商业裙楼，以及一栋总价值达到20个亿出头的商业办公大楼，只要银行方面愿意將债务展期，开发公司也恰好在这段时间里出售掉商业部分，回笼资金来偿还贷款，而已经峻工的商业办公大楼也能对外出租，就可以形成良性还贷循环。
    果然，接下来说的內容和罗阳理解的差不多。
    “至於切割出来的二期地块，兆和就不参与开发了。”
    吕睿诚继续道：“以浦发、华夏和涌城三家银行的人脉关係，加上主管部门想要解决这个烂尾项目的心態，完全沟通和协商出切割一二期地块，甚至改变二期用地规划用途以及设计方案的最佳结果。”
    “吕总的意思是把二期地块卖给罗总？”
    这时候董萱也听明白了：“你们项目总共80亩建设用地，一期用掉了多少的？”
    “现在还不能一概而论的拆分一二期各自用地多少。”
    吕睿诚解释道；“因为项目是整体设计的，绿化率和容积率也是从整体布局来考虑，因此在一期项目里的绿化占比不高，但是因为业態的分布，使得一期的广场比较大，所以在后续做切割的时候，要对地块的规划方案进行重新调整。”
    “这个没关係。”
    罗阳摆了摆手道：“调整规划方案是一回事，但是你们在做整体设计的时候，採光率和楼间距在规划审核的时候肯定是符合標准的，所以从主管部门的角度考虑，即便做切割，但是规划方案还是可以沿用你们的整体方案，需要调整的无非就是切割出来地块上建筑设计以及建筑业態的改变，实际上完全可以当作是你们对二期方案的调整，没必要想的这么麻烦。”
    “没想到罗总在这方面也很精通。”
    吕睿诚惊讶道：“这个思路完全没问题，而且沿用整体规划条件的话，因为一期设计中浪费了不少容积率，切割出去的二期可以设计出更多面积的大楼。”
    “所以二期剩下多少亩地？”
    “这么算的话，二期还剩下32亩地。”
    吕睿诚想了想道：“容积率因该可以提高到3.8的样子，也就是说可以建一栋总面积超过8万平米的办公大楼，单层3000平米左右，楼高26层的样子....
    “”
    “08年拿下来的时候亩单价是1537万左右，现在那边的地价已经提升了不少，加上提升的容积率，我估计差不多要2500万才能拿下一亩。”
    罗阳也隨即算了一笔帐：“32亩地，差不多要8个亿。”
    当然，因为调整容积率和调整业態，这8个亿里一部分要给到国土部门，兆和能拿到手的也就6.5~7个亿的样子，这还没计算土增税。
    可不要小看土增税。
    土地增值税採用四级超率累进税率。
    具体为增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；超过50%至100%的部分，税率为40%；超过100%至200%的部分，税率为50%；超过200%的部分，税率为60%。
    当初兆和以1537万/亩拿下的土地，现在如果以2000万/亩出售，中间增加部分差不多要算到30%的税率这一级。
    话说回来，如果兆和能以6.5~7个亿的价格把二期地块卖给罗阳，加上商业部分销售收入的5~6个亿，等於一下子回流了12~13个亿的现金流。
    如此一来，项目基本上就能盘活了。
    “这还真是一个不错的办法。”
    董萱听完整个建议之后，眼睛也亮了起来：“之前你们魔都分公司就陆续还了4.5个亿的贷款，如果再增加12~13个亿的现金流，负债率一下子就能降到安全线附近了。”
    三家银行总计贷款32.3个亿，累计6个亿左右的利息，兆和的总负债为38.3个亿。
    减去已经偿还的4.5个亿，加上回流的12~13个亿现金，可以把总负债降到20~
    21个亿的样子。
    而兆和自持的这栋商业大楼本身就价值20个亿左右。
    而且隨著那片cbd地区的越来越繁华，这栋商业办公大楼的价值还会进一步增加。
    在罗阳的记忆里，十年后那片区域里的商业办公楼的均价达到了5~6万/平米，也就是说这栋大楼的整体价值达到了50~60个亿。
    “吕总，你这个解决方案对兆和，对银行都好。”
    在董萱的话音落下之后，罗阳轻哼道：“唯独对我不友好啊。”
    他说完，董萱和吕睿诚一下子愣住了。
    是啊，按照这个方案来推进的话，银行解决了高风险的债务问题，兆和虽然少赚了，但是將一个烂尾项目盘活了，还能化解债务，最后甚至依旧能拿到一栋完整產权的商业办公大楼。
    只有罗阳，花8个亿拿一块空地，还要自己去建设总部大楼。
    后续还要花多少钱暂且不提，光是建设周期就要两年左右，罗阳折腾了这么一大圈，难道是奔著去帮三家银行和兆和解套去的？
    有这个时间，他还不如另外找个地方，通过一级土拍市场拍一块乾净的地下来。
    “哈哈哈...
    ”
    董萱突然哈哈大笑了起来。
    她的突然大笑引来了所有人的关注，包括站在不远处的四个女球童，也都纷纷投来惊讶的目光。
    “你这么开心干什么？”
    罗阳不解的看著董萱：“笑话我白忙了一场？”
    “没有，绝对没有！”
    董萱连忙摇手加摇头：“我是因为开心才大笑的。”
    “哪里值得你开心了？”
    “我可以藉助这个机会拿捏楚心瑶了。”
    董萱突然伸手抓住罗阳的胳膊，露出討好的表情道：“你会给我这个机会的，是吧？”
    罗阳：“6
    ”
    脑子转过弯来之后，他一下子明白董萱笑的这么开心的原因了。
    上次为了能蛊惑罗阳收购涌城银行的股份，她连夜打跨洋电话，甚至牺牲周末时间跑回涌城，打听相关消息，只不过后来这件事不了了之了。
    但是罗阳知道，肯定是董萱没找到合適的机会，所以没好意思在他面前提。
    现在突然冒出一个机会摆在她的面前，怎么能让她不感到兴奋？
    “你想我继续和兆和去谈，然后在谈判的过程中由吕总提出刚才的解决方案。”
    罗阳笑眯眯的道：“而我就能拿出不愿意做冤大头的態度，顺势提出另外拍地建设总部大厦的计划，將楚云瑶逼到墙角里，然后在这种关键时刻，你挺身而出，將楚云瑶挤到一边去，接过这桩收购事务的主导权，並且成功劝导我收购兆和切割的二期土地.....
    t
    “嗯嗯嗯...
    ”
    董萱连连点头，同时进一步丰富计划內容。
    “吕总，只要你拿出这个解决方案，我相信兆和总部的態度一定会改变。”
    她飞快的讲诉道：“即便收购的人不是罗总，他们也会找张总、马总、周总......总会有人愿意接手现成地块的，对於兆和来说，只要能盘活项目，接手的人是谁，无关紧要。”
    “按照你这个逻辑，对於银行来说，接手的人是不是我也不重要了。”
    罗阳提出不同见解道；“以三家银行的人脉关係，另外找一个这样的买家，应该不难，所以你想要拿捏楚云瑶，几乎不可能实现。”
    “罗总说的没错。”
    吕睿诚也点头赞同道：“只要拿出这个解决方案了，最后收购的人是不是罗总，不重要了，毕竟只是掏出8个亿现金而已，而且回头就能把土地抵押给银行，回笼部分资金......在魔都，这样的老板多的是。”
    “所以不能这么快就拿出正真能解决问题的方案。”
    董萱这才拿出真正的计划来：“就当大家都不知道，正常谈，谈到原有方案走进死胡同里，让银行方面只能通过起诉兆和来解决风险，这时候我再站出来，效果是一样的。”
    说到这里，她看向了吕睿诚。
    “吕总，你会配合罗总的，是吧？”
    问这句话的时候，董萱眼睛里冒著危险的光芒。
    吕睿诚的把柄捏在罗阳手里，而且还指望从罗阳这里拿到好处，怎么敢做小动作？
    “我一切都听罗总的指示。”
    他立即看向罗阳道：“能不能说，什么时候说，由谁来说，罗总说了算。”
    董萱的笑容再次灿烂起来，看著罗阳道：“你觉得我这个计划怎么样，能不能在楚云瑶身上出了这口气？”
    “你是能出气了。”
    罗阳撇嘴道：“我横竖要做这个冤大头了，是吧？”
    董萱不说话，一个劲的摇晃他的胳膊。
    “你知不知道，这桩收购案涉及好几个亿资金，肯定是要上集团董事会审议的。”
    罗阳嘆气道：“如果有董事会成员质疑，既然是新建，为什么不在閔行另外找一块地，花同样的资金，说不定还能买到更大地块，建起更高楼层的总部大厦......面对这样的问题，你让我怎么回答？”
    搁在歷史里寻找影子，这行为就跟烽火戏诸侯差不多。