第872章 谁都不容易
    “至於说你能拿到什么好处..
    ”
    罗阳边说著边走向横躺在草坪上的球桿，俯身捡起来，轻轻拍掉上面的草屑。
    “就以兆和总部给你们魔都分公司的底限谈判价格为基础。”
    他將球桿递给吕睿诚的同时道：“和最终谈下的收购价之间的差额的10%，这就是你可以拿到的好处。”
    吕睿诚一下子陷入了思考中。
    在魔都分公司初步达成收购意向的基础上，再去hk总部商议收购价格，要说罗阳能砍掉大几千万，甚至上亿，他是不信的；但是要说一两千万都砍不下来，收购方也会显得非常没有面子。
    如果是这样的，他至少可以拿到一百万的好处费。
    当然也有可能更多。
    想到这里，吕睿诚的脸上一下子冒出了带著点諂媚的笑容。
    “罗总，咱们边打球边聊？”
    他侧身让出位置，示意罗阳先上高尔夫球车，自己落后半步的紧跟著道：“其余信息倒是好说，就是谈判底限价格的事......总部那边至今还没有给分公司一个明確指示啊。”
    “这好办啊。”
    上车后的罗阳笑了笑道：“回头我这边以公司名义向你们魔都分公司发一份收购项目的邀约，你这边再以分公司的名义向总部匯报，看看hk那边会怎么回復。”
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    从程序上来讲，吕睿诚这么做完全没问题。
    “如果需要更逼真一点话，我这边的收购邀约函件可以晚一两周，先让涌城银行、浦发银行和华夏银行给你们分公司发催收贷款的函件。”
    罗阳半开玩笑半当真的道：“甚至可以让你们的欠款单位去主管部门诉诉苦，然后让主管部门也发几份函件给你们魔都分公司，这样一来，处理这个烂尾项目的迫切性就更强烈一些。”
    提完这个建议后，他看向了董萱。
    “董行，你们那边能不能帮著协调一把，向兆和魔都分公司发一份催收贷款的函件？”
    “这个肯定没问题。”
    坐上高尔夫球车后排位置的董萱笑著道：“本来行里的风控部门就已经做出提醒了，这个烂尾项目停工时间拖的越久，我们连本带息收回资金的风险就越大，所以提前催一催也是好事。”
    “我想也是。”
    罗阳帮著算帐道：“这个项目的贷款有二三十个亿了吧，利率按照6个点来计算，每年都要凭空增加一两个亿，项目不死不活拖个三五年，到时候就是一笔烂帐，没有那个敢轻易接盘。”
    “具体一点来说，兆和地產魔都分公司在三家银行的商业总贷款额超过了32.3个亿。”
    董萱补刀道：“其中浦发那边借了14.15亿，甬城银行借了12.88亿，华夏银行借了5.27亿。”
    说完具体数字之后，她顿了顿，似乎是在思考。
    “因为贷款是在10年时候做的，因为当时银行评估这个商业项目的风险为中度，所以贷款利率是按照7.05%来签订的，光是存量利息差不多就有6个亿了，当然，前两年里他们陆续还了一点，但是还款总数只有4个亿出头，连利息都没够。”
    片刻后，董萱继续道：“要是不做债务重组，就这个年利率，一年下来的利息就超过2个亿了，按照现在的状况来看，即便他们总部愿意在近期注资，这个项目也没什么利润可言了......当然，项目自持又是另外一回事了。”
    银行帮开发公司把帐算的清清楚楚。
    高尔夫球车沿著球道往前开了一百多米后停了下来。
    先易后难，首洞是个三桿洞，基本上只要不打呲了，第一桿都能上果岭。
    在推桿的时候，罗阳全凭运气。
    三桿洞打出七八桿也是常有的事。
    好在他的注意力全在和吕睿诚谈事情上。
    “之前我看了你们的財务帐本，也找专业人员核算了一下你们在这个项目上已经投入的成本。”
    从洞口里捡出自己的高尔夫球后，罗阳结束了自己的第一洞之旅。
    他走到一旁对著也完成了第一洞推桿的吕睿诚道：“你们这块地是08年10月时候拍下来的，当时地价已经不算便宜了，因为某些原因，你们总部没有急著开发，一直拖到09年底才开始动工......
    ”
    “的確，08年时候拿下来的地。”
    吕睿诚是分公司元老，当然知道具体情况，便顺著罗阳的话往下道：“地块虽然位於閔行和徐匯的城乡结合部，但当时那里已经被列入待规划cbd区域，因此地价已经不算便宜了。”
    “我记得你们当时买地只花了122981万元，楼板价是多少来著的？”
    “80亩商业用地，容积率3.5，楼面价6587元/平方米。”
    吕睿诚对项目数据掌握的非常详细，张口就回復道：“为了丰富业態，提高项目商业价值，在主楼两边建了6层的裙楼，牺牲了一部分容积率....
    ”
    在开发中，这种牺牲部分容积率，提高业態商业价值的设计很正常。
    毕竟商铺的价格要远高於商业办公大楼的价格。
    “我去过你们项目现场，也看了你们的总平面图，边上似乎还有一栋商务+酒店的大楼没有建起来？”
    罗阳继续询问道：“是因为资金问题，还是因为开发计划的原因？”
    “既有资金的问题，也有开发计划的原因。”
    吕睿诚苦笑了一下道：“按照原本的开发计划，公司是打算先將办公大楼和商业裙楼建起来，其中可销售的商业部分面积大约1.8万平米，大约可以回笼资金5~6个亿，加上土地抵押贷款的8.5个亿，基本上能够兼顾项目一期完工，並且偿还部分银行贷款....
    ”
    他说的这一套，罗阳也懂。
    后期无非是打个时间差，等到办公大楼峻工，在银行贷款还没有还清的时候，先將抵押土地解压几天，等到大楼產证办下来，然后將带產证的办公大楼整体性抵押给银行。
    一出一进，因为抵押物的整体价值提升，开发公司还能从银行拿到一大笔资金。
    后续的还贷，就开始用办公大楼的租金来覆盖，这也是开发公司敢於自持大楼產权的底气所在。
    二次抵押后拿到的多余资金，正好用於项目二期开发建设。
    一环套套一环，紧凑的很。
    实际上兆和就相当於用了12个亿的资金，就撬动了一个大约需要50个亿投资的项目，而且最终还能拿到两栋商业大楼的產权。
    等一二十年之后，两栋位於魔都cbd区域的高价值商业大楼还清贷款，就成为了他们的净资產。
    计划是完美的，如果中间一切顺利的话。
    只是兆和遇上了08年底全面爆发的次贷危机，以至於没有更多精力兼顾魔都这边的项目，甚至於拖著一直没有动工。
    但是掛拍的土地在两年之內必须要动工，鑑於这个躲不过的原因，兆和拖到09年底的时候只能开工，且做出了分两期开发的计划。
    之后发生的事情，罗阳不是很清楚，或许是09年底开始爆发的欧债危机，又或是其他原因。
    反正兆和总部非但没有给予魔都分公司支持，还从魔都分公司抽走了一部分资金。
    以至於吕睿诚不得不用建到一半的项自去別的银行贷款，至於中间兆和有没有给分公司做信用担保，罗阳猜肯定有，因为银行也不是傻子。
    从这一点上来讲，吕睿诚其实也蛮不容易的。
    现在项目烂尾在那里，银行里欠了这么多贷款，他作为魔都分公司的负责人，不得不承担起失败的责任。
    遇上这样的项目，吕睿诚在中间上下其手，大胆捞钱，或许是因为混乱，又或许是因为绝望！
    “总部从你们分公司先后抽走了多少钱？”
    理解归理解，但这是吕睿诚和兆和总部之间的事，罗阳要的只是收购这个项目，拿到自己想要的总部大厦。
    “前后抽走了將近27个亿。”
    “多少？”
    罗阳瞪大了眼睛：“你们整个项目才值多少钱？”
    他震惊的时候，董萱和孙薇走了过来。
    “董行，你敢相信？”
    罗阳看向董萱道：“他们总部前前后后从魔都分公司抽走27个亿资金啊，整个项目也就19万建面吧，就算他们能卖2万/平米，总价值也不过38个亿，你们不监管的吗？”
    没等答案，他就拍了一下自己的额头。
    资金监管真正严格实施是后来的事情了，那时候各地政府出台了相当严格的政策，包括但不限於专款专用，预售资金需要主管部门审批后才能用於支付工程款项等。
    但是在早些年里，要说没有相关政策吧，不见得，但是基本等於没人管。
    而且吕睿诚的牛逼之处在於他分別向三家银行做了贷款，主打一个信息差。
    所以说人被逼急了，什么招都能想出来。
    “看来不用我解释，你自己就想明白了？”
    董萱看到罗阳露出这副表情，那里还看不出来，於是笑著道：“现在兆和总部相当於提前预支了这个项目的成本和利润，將一个烂摊子留给了魔都分公司。
    “1
    “所以对於兆和总部来讲，別人想要收购这个项目，底限就是抹平债务？”
    罗阳有点头大道：“你们三家银行总债务高达32.3个亿，另外他们这个项目一期还没建完，接手后还要花一两个亿的资金將项目竣工，而二期连基坑都没有开挖，又是一笔三四个亿的支出，如果算上贷款利息，我非但没有便宜可占，还要亏上几个亿的资金？”
    “大体上应该是这样。”
    董萱点头道：“当然，不排除兆和总部耍赖，逼著银行减免一部分利息，最终达成一个大家搓搓手的局面。”
    搓搓手的局面就是大家都不亏，也没得赚，忙了一个寂寞。
    “不至於吧？”
    罗阳调侃董萱道：“银行减免部分利息就是不赚钱？”
    说完这句话后，他立刻堵住董萱后半句道：“別告诉我资金不在他们项目上积压，在別的地方就能收到正常利息，因为银行每年都有大量贷款放不出去，不存在少赚就是亏的说法。”
    “可是就算这些钱放不出去，一样有成本啊。”
    董萱露出一副不屑解释的表情：“放贷资金大部分来自於存款，我们要给存款客户利息，这不是成本吗？”
    好傢伙，还能这么算帐，不愧是董行长。
    “吕总，按照这么算帐的话，我收购这个项目，你们就不能再向我要钱了。
    “”
    罗阳不想再和董萱討论，於是转向吕睿诚道：“严格意义上说起来，你们还要倒贴钱给我的。”
    “罗总，您这是算的总帐。”
    吕睿诚听著罗阳和董萱之间的聊天內容，脸上只剩下苦笑了：“而且想要让总部把吃进去的钱吐出来，这个难度不是一点点大。”
    是啊，想要让別人把吃进去的钱吐出来，难度不是一点点大。
    而且罗阳只要胆敢把债务拆分，留一部分给兆和总部，他收购的这个项目到了后期绝对有一大堆麻烦。
    “我现在甚至能想像到那副谈判场面了。”
    罗阳脸上的笑意也苦涩起来：“兆和绝对会把整个项目当成一个完工项目来计算价值，然后减除未建部分资金，连带债务一起整体打包出售。”
    “我也这么认为。”
    吕睿诚实话实说道：“1.8万平米的裙楼部分按照商铺售价计算，折算总价5~6个亿，剩下17万平米的办公大楼以及商业大楼部分按均价2万/平米计算，总价差不多34个亿，两者加起来就是40个亿的样子。”
    “呵呵，你们信不信，如果隨著时间的推移，这片地区的商业大楼和商铺价格继续上涨，折算总价还会高上一两个亿。”
    罗阳咂嘴道：“然后再剔除待建和未完工部分的5~6个亿，我得拿出35个亿左右的资金来。”
    “关键是你这笔钱不能给到兆和总部。”
    董萱道：“我们银行首先就不答应。”
    “所以你们银行能从兆和总部要出钱来吗？”
    “这是肯定的。”
    董萱自信的道：“贷款的时候，总部可是做了担保的，鑑於他们在国內不止魔都这边一个项目，我们也不怕他们赖帐。”
    “还是你们牛逼！”
    罗阳冲董萱竖起了大拇指。
    “不然你以为我们敢从浦发和华夏把债务要过来做重组？”
    董萱说完后诧异的看了罗阳一眼：“上次你们公司和我们行里谈判后没向你匯报会议內容？”
    “上个周末下午谈的，晚上参加饭局，吃完后就去了金陵，中间晚上还要赶回魔都盯著美原油期货市场的大盘，哪有时间听他们匯报谈判內容啊？”
    罗阳嘆气道：“这个礼拜也是连轴转，看来明天要抽个把小时听他们匯报一下谈判內容了。”
    “要不要我先帮你总结一下重点？”
    董萱笑眯眯的看著罗阳，露出一副你快求我的表情...